🐰 Achat Maison Vice Caché Infiltration D Eau Est d'accord, le message utile

En matière immobilière, l’un des problèmes les plus souvent rencontrés est la découverte d’un vice caché sur le bien acheté. Le présent aide-mémoire vise à résumer sous forme pratique les principes applicables et les recours disponibles en matière de vices cachés. Bien que plus souvent utilisés en matière immobilière, ces principes sont également applicables aux biens meubles. Les obligations du vendeur La garantie contre les vices cachés s’appelle en réalité, dans le Code civil du Québec, la garantie de qualité ». Ces vocables sont des synonymes. Elle fait partie des obligations du vendeur, avec l’obligation de délivrer le bien vendu et de le garantir contre les vices de titre. Cette garantie est due par tout vendeur de tout bien, quel qu’il soit, de façon automatique. La loi permet toutefois d’exclure cette garantie par écrit et en termes clairs, sauf dans certains cas comme les ventes conclues entre un commerçant et un consommateur sous l’égide de la Loi sur la protection du consommateur. Cette exclusion est toutefois sans effet quant à un vice connu et non dénoncé par le vendeur. Les caractéristiques du vice Pour pouvoir donner ouverture à une action contre le vendeur, le vice caché doit répondre à certains critères. Le vice doit être sérieux Il doit nuire à l’usage du bien ou en diminuer notablement l’utilité au point qu’il le rend impropre à l’usage normal auquel il est destiné. Il doit nuire au fonctionnement ou à l’utilité de la chose, ou encore présenter un risque de dégradation ou de dommage à la chose qui nuirait à son usage ou en diminuerait l’utilité. Le vice doit être caché C’est la notion qui pose le plus de difficultés. Un vice caché est celui qui ne peut pas être détecté par un acheteur raisonnablement diligent après un examen soigné. Dans la plupart des cas, on n’exigera pas que l’acheteur ait recours aux services d’un expert. Toutefois, si l’achat est important, ou si la vente s’effectue dans des circonstances particulières biens usagés, acheteurs peu informés …, on sera plus exigeant envers l’acheteur. La prudence et le recours à des personnes ressources sont donc de mise. Le vice doit être antérieur à la vente Comme c’est le vendeur qui garantit la chose, sa responsabilité se limite au bien dans l’état où il était au moment du changement de propriété. Dans certains cas, comme un vice relatif à la profondeur d’une fondation ou à l’isolation d’un mur, la preuve est facile à faire. Dans un cas d’infiltration d’eau, par contre, il peut être plus difficile d’en déterminer le début. Ce seront alors les circonstances et une possible expertise qui détermineront la date de survenance du bris. Les recours L’acheteur qui acquiert un bien affecté d’un vice caché se voit offrir trois recours différents. L’annulation de la vente Ce recours est peu fréquent et sera utilisé surtout pour les vices les plus graves. Si l’acheteur réussit à prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu le vice, il aura droit d’être remboursé et devra retourner le bien. La diminution du prix de la vente Ce recours est le plus utilisé. Généralement, la diminution sera égale au montant nécessaire pour effectuer les réparations et rendre le bien dans l’état où il aurait dû être. Si le prix a déjà été payé, ce qui est généralement le cas, le vendeur devra donc en retourner une partie à l’acheteur. Les dommages et intérêts Dans les deux cas, annulation et diminution du prix de vente, l’acheteur a le droit de récupérer de son vendeur tous les dommages et intérêts dont il a souffert si le vendeur connaissait le vice caché, ne pouvait l’ignorer ou était présumé le connaître. C’est le cas du vendeur qui est aussi le constructeur ou le fabricant du bien. Ces dommages sont donc tous ceux qui sont reliés aux vices et qui excèdent ceux mentionnés plus haut. Les conditions du recours Le Code civil impose certaines conditions et certains délais à l’acheteur désireux de poursuivre son vendeur pour vices cachés. La mise en demeure La mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite. Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite. Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être rejeté. Autre considération importante, la mise en demeure doit être expédiée dans un délai raisonnable. Sauf exception, il serait sage de ne jamais excéder un délai de six mois de la connaissance du vice dans le cas d’un immeuble ou de trois mois dans le cas d’un meuble. Le délai commence à courir à compter de la découverte du vice, soit au moment où l’acheteur est en mesure d’en soupçonner l’étendue. C’est donc dire que, en matière de vices cachés, le plus tôt sera le mieux. Il vaut toujours mieux envoyer la mise en demeure, par huissier ou poste certifiée, avant d’entreprendre des négociations ou diverses expertises permettant de connaître l’étendue des problèmes. L’action L’action, quant à elle, devra être intentée dans les trois ans à compter de la découverte du vice, déterminée selon les mêmes critères que pour la mise en demeure. Conclusion En conclusion, la prudence est de mise à toutes les étapes du processus. Cette prudence doit être appliquée lors de l’achat via un examen attentif du bien. Elle doit aussi l’être lors de la découverte du vice via la prise immédiate de photos, de notes, de vidéos, etc. De plus, au moment de la prise des procédures, un envoi diligent de la mise en demeure et de l’action est à privilégier. Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire. La majorité de nos aide-mémoire est disponible gratuitement © Lalonde Geraghty Riendeau inc., 2017

Uneinfiltration d’eau à l’intérieur de votre maison peut causer de lourds dommages et avoir des conséquences graves sur votre santé, celle des membres de votre famille et vos finances personnelles. Aussi, pour vous assurer que votre maison en est exempte, vaut-il mieux la faire inspecter par un professionnel qualifié.

Le vendeur est tenu, en application de l’article 1641 du Code civil, de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Les acquéreurs invoquent l’existence de vices affectant le réseau des eaux usées et la toiture, qu’ils indiquent avoir constatés après leur installation dans les lieux. Ils justifient avoir adressé une lettre recommandée aux vendeurs le 19 février 2014 pour se plaindre de ces désordres, puis avoir fait établir un procès-verbal de constat le 26 février 2015, avant d’obtenir une expertise judiciaire. • Sur le système d’évacuation des eaux usées Selon le tableau du dossier de diagnostics techniques figurant pages 20 et 21 de l’acte de vente du 10 décembre 2013, l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, alors qu’au paragraphe Assainissement », le vendeur déclare qu’il est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur . Selon l’expert judiciaire qui a fait procéder à une inspection vidéo de l’installation le 20 janvier 2016, le réseau est bien branché à l’égout communal , ce qui est corroboré par l’attestation Veolia du 19 octobre 2010 annexée à l’acte de vente du 29 novembre 2010, mais il est bouché, avec des parties inaccessibles. L’expert a en effet constaté que — le WC est complètement bouché, tous les essais faits pour le déboucher n’ayant rien donné, — il semble s’évacuer dans une ancienne fosse septique en très mauvais état, située sous la cloison du bureau et du dégagement ; des morceaux de béton se désagrègent ; — la sortie du regard buanderie, bouchée, n’a pu être définie ; elle débouche sur un T ; — la sortie cuisine donne sur un siphon dans le garage pour revenir, apparemment, dans un regard dans le jardin ; cette évacuation fonctionne pour l’instant, mais le regard du garage est plein de graisse, ce qui montre une mise en charge des eaux de cuisine ; — l’inspection vidéo a montré un tuyau écrasé et un regard en partie détruit. Les vendeurs, sans contester l’existence de ces désordres, invoquent la vétusté de l’installation et affirment n’avoir eu à déplorer qu’une seule difficulté liée à un gros bourrage de papiers hygiéniques jetés dans les toilettes , alors — qu’ils ont, le 14 juin 2011, déclaré un sinistre à leur assureur pour le débordement du WC, — que, selon le rapport d’intervention du plombier en date du 7 juin 2011 repris par l’expert et produit par les intimés en pièce 10, le passage d’une caméra par l’écoulement des WC a montré de nombreux coudes et embranchements gênant le passage de l’objectif, ainsi qu’un bouchon compact à environ 2 mètres, que le déboucheur haute pression n’a pas pu éliminer, — que la solution alors proposée était de Reprendre les écoulements du WC ainsi que ceux de la buanderie, les sortir par les murs afin de reprendre l’égout à l’extérieur côté route , ce qui n’a manifestement pas été effectué, puisque le 26 février 2015 un huissier de justice a constaté l’absence d’écoulement de l’eau de la cuvette du WC et l’expert judiciaire indique que le réseau d’évacuation des eaux usées est entièrement hors service. Ainsi que l’a justement analysé le tribunal, il ressort de ces éléments la preuve que les canalisations d’évacuation des eaux usées sont affectées d’un vice caché préexistant à la vente et rendant l’immeuble impropre à sa destination, en ce qu’il ne permet pas l’habitation dans des conditions sanitaires décentes. • Sur les infiltrations en toiture L’expert judiciaire a également constaté l’existence d’infiltrations généralisées à toute la maison, excepté le garage, qui affectent les plafonds de la maison et sont d’une importance telle qu’elles la rendent inhabitable. Il indique que les infiltrations proviennent de la toiture, dont il a relevé qu’elle est très vétuste l’ensemble des plaques de fibrociment est hors d’usage » et qu’elle a été réparée à plusieurs reprises, mais que les bandes goudronnées à la jonction de plusieurs plaques collent très mal et qu’une partie du faîtage est démonté. L’expert précise que cette situation est ancienne. Il relève que les vendeurs ont déclaré un sinistre pour des infiltrations d’eau par la couverture qui, selon le rapport d’intervention de l’expert d’assurance en date du 11 décembre 2012, avaient endommagé les plafonds de deux chambres, du séjour, du dégagement et de la salle de bain. Les acquéreurs ne contestent pas avoir constaté, avant la signature de l’acte de vente, des traces d’infiltrations dans le couloir à côté des chambres. Dans la mesure où les vendeurs avaient chargé un couvreur d’intervenir sur la toiture avant l’acte de vente pour faire cesser les infiltrations, l’apparition de désordres affectant l’ensemble des plafonds constitue un vice caché dont l’ampleur et l’importance rendent l’immeuble impropre à sa destination. • Sur la résolution de la vente Dès lors que les vendeurs connaissaient les vices affectant l’évacuation des eaux usées et la toiture, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l’acte de vente stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices même cachés. L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise du réseau des eaux usées à EUR TTC et de la couverture à EUR TTC. Les acquéreurs qui, en vertu de l’article 1644 du Code civil, ont le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, sont fondés en leur demande de résolution de la vente et de restitution du prix et des frais de vente, soit la somme de EUR. Le jugement est donc confirmé, y compris en ce qu’il a condamné les vendeurs à rembourser les frais d’expertise, d’assignation en référé et de constat d’huissier et a rejeté la demande au titre du remboursement anticipé du prêt. En raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les vendeurs sont fondés en leur demande de remboursement des travaux d’amélioration qu’ils ont effectués dans les lieux EUR ainsi que des taxes foncières qu’ils ont acquittées en 2014, 2015 et 2016 et dont il est justifié à hauteur de EUR. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a, par des motifs que la cour adopte, rejeté la demande formée par les acquéreurs au titre du relogement et fait une juste appréciation du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre, 2 juin 2020, RG n° 18/05093 ^{Enfait, lorsqu’on parle de vices cachés, il faudrait que plusieurs conditions soient avérées: Premièrement, le vice doit être antérieur à la vente, et pas apparaître après. Deuxièmement, vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente. Donc si on vous a prévenu que le chauffage ne fonctionne plus, vous ne pourriez pas prétendre à un vice caché.} ^{La vente immobilière opère transfert de la propriété et de ses accessoires à l'acquéreur. Même si différentes dispositions juridiques imposent au vendeur un devoir général d’information sur le bien qu’il vend, il arrive que l’acquéreur soit confronté à des mauvaises surprises ensuite d’un achat immobilier. La garantie des vices cachés que le Code civil fait peser sur le vendeur peut à ce titre être mise en œuvre sous certaines conditions lorsque l'acquéreur n'a pas été correctement informé par le vendeur. Egalement, cette garantie peut être mise en œuvre lorsque le bien présente des vices cachés » en ce sens qu’ils n’étaient pas apparents lors de l’achat. La garantie légale des vices cachés est connue du grand public mais ses conditions de mise en oeuvre sont strictes et il convient d'en avoir connaissance avant toute action. Rappel sur la garantie des vices cachés Il résulte de l'article 1641 du Code civil que Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Il s’agit de la garantie des vices cachés laquelle correspond à des conditions précises. Il faut savoir que cette garantie des vices cachés ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières notamment les ventes faites par autorité de justice ou encore les ventes d’immeubles à construire soumises à un régime spécifique de garantie. C’est le vendeur immédiat du bien immobilier qui est débiteur de la garantie des vices cachés et il appartient à l'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés de prouver l'existence du vice et que celui-ci remplit toutes les conditions requises pour la mise en œuvre de la garantie. Un vice caché » L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même il s’agit du caractère caché du vice un vice ne sera pas caché » s’il était apparent au moment de l’achat. Un vice antérieur à la vente Par ailleurs, le vice caché ne peut être retenu que s'il existait antérieurement à la vente ce qui signifie qu’une fois la propriété transférée, l’acheteur devra supporter les risques consécutifs au transfert de propriété et notamment l’apparition d’un vice sur l’objet de la vente. Un vice inhérent à la chose et la rendant impropre à son usage Enfin, le vice doit être inhérent au bien vendu et et le rendre impropre à son usage A titre d’illustration, ont été qualifiés de vices cachés - une fissure dans le sol de la salle de séjour et une fente dans un mur extérieur dès lors que ces désordres ont une incidence sur la solidité de l'immeuble Cass. 3e civ. 21 juillet 1998 n° - l'humidité anormalement élevée d'une maison, même si elle est due au délabrement de la maison mitoyenne Cass. 3e civ. 10 mai 2007 n° En présence d'un vice caché, l'acheteur a intérêt à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur mais il convient qu’il remplisse bien les conditions de cette garantie et qu’il agisse dans un délai spécifique. Le délai pour agir L'action en garantie des vices cachés doit être engagée par l'acquéreur dans les 2 ans de la découverte du vice. Le choix de l’acheteur En cas de vice caché, l'acheteur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix, soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix, arbitrée par expert article 1644 du Code civil. Lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente, l’acheteur ne pourra que solliciter une réduction du prix. La clause limitative de la garantie des vices cachés Il est possible de prévoir une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés et en pratique, l’acte de vente comporte presque systématiquement une telle clause. L’article 1643 du code civil Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie." Cependant, l’efficacité d’une telle clause dépend, d'une part, de la bonne foi du vendeur et du respect par ce dernier de l'obligation de communication du dossier de diagnostic technique. En effet, aux termes d'une jurisprudence constante, la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est privée d'efficacité si le vendeur était de mauvaise foi lors de la vente, c'est-à-dire s'il connaissait les vices affectant le bien vendu. Par ailleurs, la clause limitative ou exclusive de garantie ne peut pas être invoquée par un vendeur professionnel, celui-ci étant présumé de mauvaise foi Mais qu’en est-il en cas de bonne foi du vendeur non-professionnel ? Dans un arrêt récent, la Cour de cassation aborde la problématique dans une affaire où la question de la bonne foi des vendeurs était présente au débat Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, n° Quid de l’action en garantie des vices cachés contre un vendeur de bonne foi ? Dans cette affaire, des acheteurs avaient régularisé le compromis de vente d’une maison pour la somme de 185 000 euros et la vente avait été confirmée devant notaire en juillet 2011 étant précisé que l’acte authentique comportait une clause de non-garantie des vices cachés. En novembre 2011, des fissures apparaissent sur la façade ouest de la maison et l’eau s’infiltrait à l’intérieur. S’en suivait une procédure de référé-expertise qui aboutissait à un rapport d’expertise lequel concluait que les fissures étaient dues à un champignon mérule et que ce mérule ne pouvait être apparu après la vente de la maison. Selon l’expert, les vendeurs ne pouvaient pas ignorer son existence » avant la vente de la maison. Ils avaient notamment rénové la salle de bain, et ravalé la façade ouest de la maison peu de temps avant la vente. Selon les acheteurs, les vendeurs étaient nécessairement de mauvaise foi. Suite à ce rapport, les acheteurs assignaient les vendeurs afin d’obtenir la résolution de la vente pour vice caché. En réponse, les vendeurs opposaient la clause de non-garantie des vices cachés présente à l’acte authentique. Cependant, le Tribunal considérait que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence du champignon, même s’ils pouvaient ignorer qu’il était à l’origine des fissures » et ordonnait la résolution de la vente et la restitution du prix en sus du paiement de dommages-intérêts. Les vendeurs formaient alors appel et soutenaient qu’ils étaient de bonne foi. La Cour d’appel leur donna raison et considérait que la mauvaise foi n’était pas démontrée. L’affaire revient devant la Cour de cassation et la Haute Juridiction confirme Mais attendu qu’ayant constaté que l’expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d’un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu’il était dû à des travaux exécutés avant l’acquisition de l’immeuble par les vendeurs et qu’il n’était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d’embellissement dans la salle de bains et d’enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l’acte authentique et que leur mauvaise foi n’était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et devant qui il n’était pas soutenu que les vendeurs devaient être assimilés à des vendeurs professionnels, a pu, sans dénaturation en déduire que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision » En clair, selon la Cour de cassation, les vendeurs étaient de bonne foi et il doit être fait application de la clause de non-garantie des vices cachés, la Cour de cassation confirmant donc la décision de la Cour d’appel de débouter les acheteurs de leur demande de résolution de la vente. Quelques conseils avant tout achat Pour éviter d’être confronté à ce type de problématique, il est essentiel pour le candidat à l’acquisition d’interroger de manière approfondie le vendeur sur le bien et son environnement. Egalement, le candidat à l’acquisition devra inspecter le bien afin de bien connaître l’état du bien immobilier et a minima de déceler les vices apparents. Le vendeur doit de son côté bien respecter son devoir d’information. Si malheureusement, des vices cachés se révèlent ensuite de l’achat, il faudra agir rapidement et surtout se faire conseiller et assister par un avocat spécialisé en droit immobilier. Maître BARGIBANT vous assiste et vous conseille lorsque vous êtes confronté à une problématique de vice caché.}

Infiltrationd’eau. Les infiltrations d’eau et la formation de moisissure conséquente composent plus de 85% des cas de réclamation. Effectivement, l’eau étant destructrice, celle-ci cause de nombreux dommages plus particulièrement au sous-sol, aux cavités murales ainsi qu’aux toitures et aux finitions des immeubles. - Ainsi que les

IMMOBILIER ET VICES CACHÉS QUELS SONT LES RECOURS POSSIBLES ? Définition d’un vice caché, obligations du vendeur, et recours possibles, détaillons les critères de cette garantie. La notion de vice caché est définie dans l’article1641 du Code Civil Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Les vices cachés sont donc des défauts qui rendent impropre à l’usage la partie concernée du logement. Ces défauts ou malfaçons sont non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat et rendent le bien impropre à l’usage ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté, ou, à la condition d’une réduction de quelques exemples de vices cachés auxquels on peut être confronté lors d’un achat immobilier La présence d’humidité dans la maisonInfiltrations d’eau dans la maisonUne infestation de termites non déclarée et non traitéeUn système de chauffage hors d’usageUne toiture en mauvais étatUne dalle de béton fissuréeDes fondations fragilisées ou défectueusesUn sous-sol ou la maison à caractère inondable Cette liste non-exhaustive peut être relativement étendue et ne concerne pas seulement des défauts matériels. Pour être considéré comme un vice caché Le vice ne doit pas être apparentIl existait antérieurement à l’acquisition du bienLe vendeur n’a pas informé l’acheteur de ce défautLe vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers. Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage Même si le vendeur n’en avait pas connaissance, il entraîne cependant sa responsabilité. Cependant, la frontière est parfois mince entre vice apparent et vice caché, ce sera alors aux juges et aux experts judiciaires d’arbitrer. L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de 5 ans après l’achat du bien, pour prévenir le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Au-delà, ce recours ne sera plus possible. La preuve du défaut est à la charge de l’acheteur, qui pourra le cas échéant obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix versé.

Malgrél’inspection de leur maison par un inspecteur préachat, de nouveaux propriétaires ont parfois la mauvaise surprise de découvrir un vice de construction après avoir aménagé dans leur maison. Il faut alors déterminer si le vice était caché ou si le vice était apparent mais que l’inspecteur en bâtiment ne l’a pas remarqué.

Guide sur le contrat de vente sans garantie légale Ne fuyez pas devant la notification maison vendue telle que vue». Un contrat de vente sans garantie légale ne signifie pas sans protection. Vous acheter? Vous vendez? Qu’est-ce qu’une garantie légale immobilière ? Vous cherchez la maison de vos rêves et vous croyez l’avoir enfin trouvée. Cependant, la mention vente sans garantie légale» vous fait hésiter. Il est parfois aussi noté que vous achetez la demeure à vos risques et périls». Qu’est-ce que cela signifie? Dans les faits, au Québec, toute personne qui vend un bien meuble ou immeuble doit garantir que ce dernier lui appartient entièrement et qu’il est en parfait état. S’il y a des contraintes graves relatives à l’appartenance du bien vendu ou à la qualité de celui-ci, le vendeur doit en aviser l’acquéreur avant la vente. Cette garantie est dite légale» étant donné qu’elle est prévue dans le Code civil du Québec articles 1723 à 1731 Une garantie légale immobilière comporte deux 2 volets. La garantie du droit de propriété Cette garantie est relative au titre du bâtiment. Une complication qui vous restreint ou qui vous prive de votre droit de propriété est un vice de titre. La garantie du droit de propriété concerne les hypothèques dues sur la propriété qui doivent être toutes entièrement remboursées par le vendeur après la vente, comme prévu, les droits servitudes… que le vendeur n’aurait pas déclarés, l’usurpation d’une partie de la propriété par le vendeur ou une autre personne, la limitation de droit public les règlements municipaux de lotissement, de zonage… les règlements provinciaux sécurité, environnement…. La garantie de qualité Le propriétaire qui vend sa maison doit pouvoir garantir à l’acquéreur que cette dernière ne comporte pas de vices cachés, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun défaut important qui pourrait faire diminuer sa valeur ou qui empêcherait l’acheteur de jouir de son bien. Par exemple, un problème d’infiltration d’eau par la toiture dont l’acheteur n’aurait pas été averti. Cependant, si le vendeur spécifie sur le contrat de vente que la garantie légale est exclue, vous n’êtes légalement plus protégé par le Code civil et vous n’avez aucun recours contre le vendeur si un vice caché se manifeste après que vous ayez acquis la demeure si ce dernier vous a vendu sa propriété en toute bonne foi, ignorant le problème. Si vous avez recours au service d’un courtier immobilier membre de l’OACIQ, ce dernier saura vous expliquer clairement quels seraient vos droits si un vice caché se révélait après l’achat de votre nouvelle maison vendue sans garantie légale. Pour contacter un courtier immobilier professionnel et compétent de votre région, il vous suffit de remplir gratuitement le formulaire de demande de soumissions figurant sur cette page. Vous recevrez en peu de temps jusqu’à trois 3 propositions de services d’agents immobiliers. Rassurez-vous, une propriété vendue sans garantie légale n’est pas nécessairement en mauvais état. Les gens peuvent préférer un contrat de vente sans garantie légale pour plusieurs raisons. Par exemple Lors d’une saisie bancaire ou d’un héritage, l’institution financière ou les successeurs peuvent parfois n’être absolument pas au courant de l’état dans lequel est la résidence étant donné qu’ils ne l’ont jamais habité. Ils préféreront alors la vendre sans garantie légale afin de ne pas être considérés comme étant coupables de vices cachés. Une personne âgée qui vend sa demeure peut désirer se prémunir contre des recours éventuels et protéger sa succession. Si donc, lors de votre recherche, vous êtes intéressé par une demeure à vendre sans garantie légale, ne l’excluez pas systématiquement. Il suffit parfois de prendre quelques précautions supplémentaires pour conclure un excellent achat. Une vente sans garantie légale, est-ce à éviter ? Faire l’achat d’une maison sans être couvert par une garantie légale n’est pas un problème. Il suffit de contrôler les risques. Voici quelques précautions que vous pouvez prendre si vous devez renoncer à la couverture de protection prévue dans le Code civil quant à la qualité du bâtiment. Poser des questions au propriétaire-vendeur Demandez au propriétaire la raison pour laquelle il préfère un contrat de vente sans garantie légale. Est-ce qu’il est au courant de quelque défaut que ce soit qui pourrait vous empêcher de jouir de la propriété, en restreindre l’utilisation ou en diminuer la valeur? Demandez une déclaration du vendeur» pour votre protection Exigez que le propriétaire remplisse une déclaration du vendeur» concernant l’état dans lequel est la résidence et qu’il vous en remette une copie. Vous aurez ainsi, consignées par écrit, des informations utiles concernant la condition de la propriété. Le propriétaire a l’obligation de vous communiquer tout ce qu’il sait quant à l’état de la demeure qu’il vend. Demandez à un inspecteur en bâtiment de faire une inspection préachat plus rigoureuse C’est à l’acheteur qu’incombe la responsabilité de prouver qu’il a pris toutes les précautions pour ne pas être berné. Si vous faites faire une inspection visuelle d’une demeure vendue, selon un contrat de vente sans garantie légale, par un membre de votre famille qui a quelques notions en construction, le juge peut déclarer que vous n’avez pas fait vos devoirs correctement. Afin que votre démarche ait un tant soit peu de poids devant un juge, il est fortement conseillé de recourir aux services d’un inspecteur préachat qualifié. Si vous lui mentionnez que vous prévoyez acheter la résidence telle que vue, il effectuera une inspection plus rigoureuse. Il posera plusieurs questions au propriétaire et produira un rapport plus concis. Les déclarations mentionnées par le vendeur seront votre protection. Pas de garantie légale, pas de protection? Lorsque vous faites l’achat d’une maison en signant un contrat de vente sans garantie légale ou à vos risques et périls», vous avez tout de même une certaine protection. Garantie légale ou non, vous avez des recours si vous pouvez prouver que le propriétaire-vendeur a omis délibérément de signaler des défauts majeurs dont il était au courant ou dont il ne connaissait pas l’existence malgré leur évidence. Pour parvenir à prouver devant un juge que vous êtes victime d’un dol une manœuvre frauduleuse commis par le vendeur, il vous faut des documents officiels, lesquels peuvent être produits par un professionnel en inspection préachat. Vous achetez? À savoir & vérifier lors d’une vente sans garantie légale Une inspection préachat est vigoureusement recommandée si vous désirez acheter une résidence et que le contrat de vente est sans garantie légale de qualité. En effet, si le vendeur ne désire pas garantir que la demeure ne comporte pas de vices lors de la vente, vous devez faire doublement preuve de prudence. L’expert qui procèdera à l’inspection préachat du bâtiment doit impérativement être prévenu que vous achetez la maison à vos risques et périls. Ainsi, il incitera le vendeur à déclarer tout ce qu’il connaît au sujet de la propriété. Il cherchera à savoir si des infiltrations d’eau se sont produites antérieurement, si de la buée se forme dans les fenêtres en hiver, s’il y a accumulation de glaçons sur le rebord de la toiture en période hivernale, s’il y a présence de lézarde et d’humidité dans la fondation, l’âge et l’état de la toiture et du recouvrement extérieur, s’il y a eu des problèmes de plomberie, de chauffage, de ventilation, d’isolation, d’électricité… si une inondation ou un verglas ont causé des dommages par le passé, si des insectes ont élu domicile dans cette propriété auparavant, si les services d’un exterminateur ont été nécessaires, une mort violente ou un suicide ont-ils eu lieu dans cette maison? y a-t-il eu de la culture de drogue? etc. Il est important de conserver cette déclaration du vendeur» en lieu sûr, car elle peut vous être demandée si vous intentez un recours contre le vendeur. Si, par exemple, vous êtes victime d’une infiltration d’eau par l’entretoit les combles lors de redoux hivernaux et que le propriétaire n’a pas déclaré ce problème dont il était pourtant parfaitement au courant, vous seriez dans votre droit de le poursuivre ce propriétaire-vendeur pour vice caché, même si la vente a été conclue sans garantie légale. Vous n’auriez alors qu’à aviser le vendeur par écrit du vice caché que vous avez découvert, et ce, dans un délai considéré raisonnable dépendamment des circonstances. À moins que le problème ne mette votre sécurité, celle de votre maisonnée ou le bâtiment en péril, n’entreprenez pas les travaux de réparation avant que le vendeur ait pu constater le vice, les dommages conséquents et eu l’opportunité de rectifier la situation. Il est possible de vous entendre à l’amiable avec le vendeur ou d’entreprendre des recours légaux. Si vous avez recours au service d’un courtier immobilier professionnel certifié membre de l’OACIQ, vous serez systématiquement sous la protection de la Loi sur le courtage immobilier. De surcroît, votre courtier immobilier a l’obligation de vous conseiller de faire effectuer une inspection de la résidence par un inspecteur ou un professionnel qui est en possession d’une assurance responsabilité professionnelle; a recourt à une convention de service d’inspection reconnue; se conforme à une norme de pratique d’inspection de bâtiment établie, vous fournit un rapport écrit des résultats de l’inspection préachat. Votre courtier immobilier peut vous fournir les noms de plusieurs inspecteurs préachat de votre région qui peuvent satisfaire ces exigences. Tous les courtiers immobiliers membres du réseau Soumissions Courtiers possèdent l’expertise, l’expérience et les connaissances requises pour vous accompagner lors de l’achat d’une maison selon un contrat de vente sans garantie légale. Pour contacter gratuitement l’un d’entre eux, il vous suffit de remplir le formulaire de demande de soumission figurant sur cette page. En peu de temps, jusqu’à trois 3 courtiers immobiliers de votre région vous feront parvenir leur soumission. Vous voulez vendre en vous protégeant des recours pour vices cachés? Nous avons mentionné, au début de cet article, que le Code civil du Québec article 1726 stipule que la résidence vendue et tout ce qui s’y rattache cheminée, garage, galerie, piscine… ne doivent, lors de la vente, comporter aucun vice caché qui limiterait ou restreindrait l’utilité à laquelle la demeure est destinée ou en diminuent tellement la valeur que l’acheteur aurait réduit son prix d’achat ou ne l’aurait tout simplement pas acquise. En tant que vendeur, vous n’êtes aucunement dans l’obligation de vendre votre propriété avec une garantie légale de qualité ou de titre. Vous pouvez aussi la vendre avec une garantie limitée. Par exemple, vous vendez votre lave-vaisselle avec la maison, mais vous savez qu’il est en fin de vie utile. Vous pouvez faire mention, dans le contrat de vente, que le lave-vaisselle est sans garantie légale et en mentionner la raison. Ainsi, l’acheteur, étant pertinemment au courant des faits, ne peut intenter aucun recours contre vous. Si la demeure que vous vendez est située dans une zone à risque de problème de pyrrhotite qui peut prendre une bonne dizaine d’années à se manifester, mais que vous n’en avez jamais décelé aucune trace, vous pouvez tout de même remplir un contrat de vente sans garantie légale que vous limitez à la pyrrhotite. Vous pouvez exclure votre responsabilité ou la limiter uniquement si vous ignoriez complètement l’existence du vice. Vous êtes cependant responsable de ceux que vous connaissez, qu’il est impossible que vous les ignoriez ou que vous auriez dû connaître. Lors de la vente d’une maison sans garantie légale, vous devez donc, en tant que vendeur, faire preuve d’une parfaite honnêteté si vous désirez une protection blindée mur à mur contre tout recours légal éventuel pour vices cachés. Vous êtes dans l’obligation de divulguer tout problème sans tenter d’en minimiser l’importance. En faisant connaître le vice à l’acheteur, il cesse d’être caché. Vous pouvez aussi avoir recours à l’assurance frais juridiques afin de vous protéger lors de situations conflictuelles relatives à des vices cachés. Comparez 3 Courtiers Remplissez le formulaire ci-dessous et 3 Courtiers IMMOBILIERS vous feront une Proposition. Comparez Commission, Service & Personnalité Protégez-vous lors de votre achat ou vente sans garantie légale avec un courtier immobilier fiable Laissez votre courtier s’occuper de tout, laissez votre courtier s’occuper de vous. Ils vous permettra d’éviter les pièges à éviter lors de l’achat d’une maison. Si vous n’avez pas de courtier immobilier, sachez que Soumissions Courtiers est une plateforme Web formée de courtiers qui ont été sélectionnés avec rigueur selon leur professionnalisme, leurs connaissances du métier, leur savoir-faire, leur honnêteté, leurs certifications, etc. Tous ces courtiers, indépendants les uns des autres, proviennent de partout en province. Pour les contacter, il suffit de remplir sans frais le formulaire de demande de soumissions figurant sur cette page. En peu de temps, vous recevrez jusqu’à trois 3 offres provenant d’un courtier de votre région. Vous désirez vendre ou acheter votre demeure selon un contrat de vente sans garantie légale? Pour cette méthode d’acquisition ou de vente non standard, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier immobilier hors du commun. Vous le trouverez en contactant Soumissions Courtiers. ^{Vicecaché? Nous sommes un couple de jeune acquéreurs, nous avons acheté notre maison en mai dernier. Cette maison est assez ancienne. Elle aurait été construite avant 1900. Quelques semaines après notre installation, nous avons vu apparaitre de l'humidité dans l'escalier en bois de la maison (entre le rez de chaussée et le 1er étage).} Ça y est, c’est le grand saut ! Après plusieurs mois de recherche et des dizaines de visites, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Vous êtes prêt à faire une offre et à devenir propriétaire ! Mais comment voir si cette maison est saine » ? Quels sont les risques de vices cachés ? Et si les fondations n’étaient pas aussi solides qu’elles n’apparaissent ? Et si des infiltrations d’eau arrivaient une fois le déménagement fait ? En d’autres termes, comment éviter un vice caché ? Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ? Selon l’article 1641 du Code civil, un vice caché est par définition non apparent » et grave ». Il diminue significativement l’usage que vous pourrez faire de la maison si bien que, dans le cas où vous auriez connu ce défaut avant signature, vous auriez proposé un prix moins important, voire vous n’auriez pas choisi ce bien. Lorsque l’on découvre et visite une maison, difficile d’en détecter les anomalies et analyser tous les coins et recoins ! C’est en général après la signature chez le notaire et une fois installé que vous découvrez les éventuels défauts … nécessitant réparation, surcoût imprévu ainsi qu’un potentiel danger ! Un vice caché entrave rapidement l’habitabilité de votre logement et gâche votre bonheur d’être propriétaire ! Quels sont les risques liés aux différents types de vices cachés ? Des fondations défectueuses risques d’affaissement, voire d’effondrement de la structure ; Une fissure dans une dalle de béton ou un affaissement de plancher nécessité de reprise et coûts importants des services d’un professionnel ; Un problème d’étanchéité sur la toiture ou sur des fenêtres frais de réparation pouvant être conséquents. La présence d’humidité risques de moisissures, salpêtre, mauvaises odeurs, bois pourri, développement d’allergies asthme, bronchites… et rhumatismes ; des travaux doivent être engagés. La présence de termites ou de mérules détérioration de vos boiseries, charpentes, planchers, etc. Il faut aussi éradiquer le problème. Des dysfonctionnement sur l’assainissement, ou les appareils de chauffages chaudière, climatisation, radiateurs, etc … inconfort et nécessité de réparer. Comment se prémunir d’un vice caché ? Les vices cachés sont donc un risque important à ne pas sous-estimer. La preuve proportionnellement ils sont aussi nombreux que les cambriolages ! Ils induisent des frais supplémentaires parfois importants en matière de réparation et une utilisation du bien qui n’est pas celle promise à l’achat. Sans compter une forte situation de stress due au fait que, sauf à prouver la mauvaise foi du vendeur ce qui est quasiment infaisable, il vous sera impossible de faire un recours en justice. En effet l’acte notarié que vous signez pour devenir propriétaire, indique que vous achetez en l’état » et que vous renoncez à un recours contre votre vendeur en cas de vices cachés. C’est donc pour éviter tout ces ennuis et sécuriser les transactions immobilières qu’Horizon Assurances propose une garantie contre les vices cachés Horizon 1641. Elle vous permet d’acheter plus sereinement, en vous protégeant jusqu’à 2 années après la signature de l’acte notarié et vous indemnise pour la réparation de votre bien immobilier jusqu’à 30 000 € pour la garantie classique qui convient pour toutes les transactions jusqu’à 400 000 €. Des questions ? 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Achatimmobilier et vice caché : le cas de l’amiante. Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture. « Un vice caché lors de la vente », selon lui, qui mérite une indemnisation de la part de son vendeur Ce que ce dernier refuse, puisqu’il a inclus dans l’acte de vente une clause

Comme pour toute vente, l’acheteur d’un bien immobilier est assuré contre la découverte, après l’achat, des problématiques cachées ou non apparentes. Si vous avez donc remarqué un vice caché ; il faut connaître les recours à faire et le temps qui vous reste pour agir. En quoi consiste le vice caché ? Les vices cachés indiquent les imperfections qui redonnent un logis à son usage d’habitation. C’est-à-dire que l’acquéreur ne pourra pas utiliser correctement son logis comme il le désirerait à cause de l’existence de ces malfaçons. En général, il est considéré qu’une imperfection compose un vice caché si l’acheteur n’a pas acheté le local immobilier en conscience de ce défaut. Sachez que l’acquéreur est protégé par la garantie des vices cachés au cas où les vices cachés sont présents dans son logement. Afin de profiter de cette garantie, les imperfections remarquées au sein du logement doivent être graves, antérieures à la vente et ne pas être prétendues. Certains composants du logis sont effectivement difficiles à accéder pendant la visite immobilière. Dans ce cas, il peut être ardu de découvrir les imperfections. Le vice caché n’est détecté que par un professionnel puisqu’il ne s’agit pas d’un vice dissimulé par le vendeur. En effet, même une malfaçon peut être examinée comme un vice caché même lorsque le vendeur n’en avait pas conscience. Pour prouver l’existence d’un vice caché Le vice caché ne se limite pas à une simple malfaçon d’approbation. L’infiltration d’eau dans une pièce, le système d’évacuation d’eau ne suivent pas les normes, le mur fissuré, la charpente dégradée, etc. De plus, le vice caché rend l’habitation impropre à son usage et peut même réduire cet usage qui conduit l’acquéreur à abandonner l’achat ou à négocier le tarif à la baisse s’il en avait eu conscience. À l’égard d’un vice caché dans son habitation, l’acheteur doit essayer, comme première étape, de chercher un accord amiable avec le vendeur. Toutefois, le litige doit être réglé devant la justice si aucun accord n’est trouvé. L’acquéreur peut surtout solliciter l’annulation de la transaction, recevoir une indemnité semblable à la diminution du tarif de vente ou obtenir un prix identique à la somme de la réparation du vice caché. Pour actionner le fait en garantie, l’acheteur a un délai de trente ans. Ce délai compte à partir de la connaissance du vice. Si une convention de non-garantie des vices est formulée dans le contrat de vente, l’acheteur ne pourra pas profiter de la garantie des vices cachés.

Re: Découverte d'infiltrations pendant la période de compromis. Bonjour, Il y a des maisons spécialisées pour les infiltrations. J'ai fais intervenir une de ces maison. Refaire l'enduit isolation extérieur dans la terre au niveau de la dalle supérieure avec les nouveaux matériaux, double couches et joint avec les dalles de la terrasse.

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Outre la sempiternelle question de la connaissance ou non par le vendeur du vice préalablement à la vente, seul moyen d’écarter le jeu de la clause exonératoire stipulée, peut également se poser la problématique de la connaissance éventuelle par l’acheteur du vice lors de la vente. En effet, l’article 1642 du Code civil dispose le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et donc l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Si, de prime abord, cette distinction entre vice caché et vice apparent apparaît limpide, il n’en est cependant pas toujours ainsi. Des infiltrations observées et mentionnées lors de la vente… En l’espèce Cass. 3ème civ., 14 mars 2012, pourvoi n° l’acquéreur d’un studio dans un immeuble en copropriété avait, lors de la visite du bien, pu constater l’existence d’infiltrations au sein de celui-ci. Lors de la signature de l’acte authentique de vente par devant notaire, un diagnostic relatif à l’état parasitaire attestant de l’absence de mérule lui avait été remis. Ce rapport mentionnait l’existence d’ un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l’étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement ». Postérieurement à la vente, l’acquéreur découvre que l’origine des infiltrations observées réside dans des désordres en toiture et implique d’importants travaux de réfection dont, en tant que copropriétaire, il aura à supporter une partie. L’acquéreur assigne alors le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en sollicitant le remboursement du coût des travaux de réparation susvisés. Débouté par la Cour d’appel de Caen, l’acheteur se pourvoit en cassation et obtient la censure de la décision de la juridiction du fond. …ne signifient pas pour autant vice apparent Les juges d’appel avaient rejeté les demandes de l’acquéreur au motif que celui-ci connaissait l’existence des infiltrations affectant le bien vendu puisqu’il avait acheté l’immeuble après visite et qu’il ne pouvait donc se prévaloir du caractère caché du vice, peu important qu’il en ait peut être sous estimé l’ampleur. Aux termes d’un attendu parfaitement concis et clair, la Cour de cassation, dans sa décision du 14 mars 2012, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Caen, estimant qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par … [l’acquéreur] du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Une telle solution se comprend aisément. En effet, lorsque l’acheteur a pleinement conscience du vice, il conclut en connaissance de cause et à ses risques et périls. Tel n’était pas le cas en l’espèce et et ce d’autant plus que l’acheteur avait visiblement été induit en erreur par les vendeurs. Ces derniers ne semblaient pas l’avoir informé que le vice durait depuis déjà plusieurs années, qu’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété mentionnait la nécessité de solliciter un devis de réfection de la toiture… En l’absence de communication de ces éléments, l’acquéreur pouvait légitimement croire qu’il ne s’agit que d’infiltrations ponctuelles, facilement réparables et ne nécessitant pas d’intervention coûteuse. Une position constante de la Cour de cassation Ainsi, la Haute juridiction, dans sa volonté de protéger les acquéreurs contre les mauvaises surprises, a adopté une appréhension extensive de la notion de vice caché. Un vice sera considéré comme caché pour l’acquéreur lorsque celui-ci n’aura pas connaissance non seulement de son existence mais également de son ampleur et de ses conséquences. La Cour de cassation va particulièrement loin puisqu’elle a déjà jugé à cet égard qu’un vice apparent doit être considéré comme caché lorsque l’on ne pouvait déterminer les conséquences dommageables lors du contrat Cass. 3ème civ., 2 déc. 1980, Juris-Data n°1980-035304. On notera que la même exigence de connaissance du vice dans sa globalité est appliquée pour apprécier la prescription de l’action en garantie des vices cachés. L’article 1648 dispose en effet qu’une telle action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Or, la jurisprudence de la Cour de cassation retient comme point de départ de ce délai la date à laquelle l’acquéreur a connu le vice tout en ayant pu l’apprécier dans ses conséquences Cass. 1ère civ. , 11 janv. 1989 I, n°12 la connaissance certaine du vice par l’acheteur, marquant le point de départ du bref délai, peut se situer au jour de la notification du rapport d’expertise . Si de telles précisions ne sont pas empreintes de nouveauté, elles s’avèrent toutefois utiles comme le démontre encore l’arrêt d’appel présentement censuré. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat

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